De binnenstad: bouwen op een fundering die je niet ziet en die niet altijd nog gezond is

De historische binnenstad van Haarlem, ruwweg binnen de Singels, is een van de best bewaarde middeleeuwse stadscentra van Nederland. Rond de Grote Markt, de Nieuwe Kerk, langs het Spaarne en in de Vijfhoek staan panden waarvan de kern soms zestien- of zeventiende-eeuws is, met verbouwingen en gevelvernieuwingen uit alle eeuwen daarna. Wat je onder de begane grond vaak niet ziet: veel van deze panden staan nog op de oorspronkelijke houten palen.

Houten paalfundering werkt uitstekend zolang de palen permanent onder het grondwaterniveau blijven. Zakt het grondwater weg, bijvoorbeeld door bemaling van een naburig bouwproject of door structureel drogere zomers, dan komen de paalkoppen droog te staan en begint schimmelaantasting. Voor Haarlem geldt dat vrijwel elke ingreep in de binnenstad die de belasting op de bestaande fundering wijzigt, ook een controle van de bestaande paalfundering vereist. Denk aan een dakopbouw die extra gewicht toevoegt, een muurdoorbraak die belasting concentreert op een kleiner draagvlak, of een verdiepte kelderuitbreiding.

Wij starten voor deze panden altijd met de vraag: is er recent funderingsonderzoek gedaan? Zo ja, bouwen we voort op die rapportage. Zo niet, dan is een funderingsinspectie (uitgevoerd door een gespecialiseerde partij, orde 800 tot 1500 euro) vaak een verstandige eerste stap voordat wij de constructieve berekening rondmaken. Voor beschermd stadsgezicht (het grootste deel van de binnenstad valt eronder) komt daar afstemming met Monumentenzorg Haarlem bovenop.

De negentiende-eeuwse gordel: waarom een tussenwoning in het Rozenprieel geen tussenwoning in Kleverpark is

De Leidsebuurt, het Rozenprieel, de Amsterdamse Buurt en delen van Frans Hals zijn gebouwd in de tweede helft van de negentiende eeuw, in de periode dat Haarlem snel groeide door de spoorwegen en de industrie. De woningen zijn typisch smal (vier tot vijf meter breed), diep, met houten balklagen op dragende metselwerkmuren en soms een aangebouwde achterkeuken die later is dichtgebouwd tot een uitbouw.

Constructief betekent dat drie dingen. Ten eerste: de dragende binnenmuur tussen woonkamer en keuken is zelden opgezet voor een grote openkeuken-doorbraak zonder aanvullende stalen ligger. Ten tweede: de aangebouwde achterkeukens hebben vaak een eigen, lichtere fundering die zich anders gedraagt dan de hoofdwoning; dat merk je pas als je gaat verbouwen en scheurvorming ziet ontstaan. Ten derde: de zolderetage is meestal niet ontworpen als volwaardige woonlaag, waardoor een dakopbouw vaak een versterking van de bestaande kapconstructie of vloerbalken vereist.

Voor deze wijken werken wij standaard met een opname ter plaatse als de bestaande situatie niet uit tekeningen valt af te leiden. Aan de foto's en een korte inspectie ziet onze constructeur snel of de bestaande balklagen origineel zijn of al een keer versterkt tijdens een eerdere verbouwing.

De tuinstadwijken: Berlage-schaal en de dakopbouwvraag

Kleverpark, de Bomenbuurt, Ramplaankwartier, delen van Zijlweg-West en het gebied rond de Rijksstraatweg zijn ontstaan tussen 1910 en 1940, in de periode dat de tuinstadgedachte van Berlage en Granpré Molière stedebouwkundig leidend was. Woningen zijn hier ruimer opgezet dan in de negentiende-eeuwse gordel, met echte voortuinen, een verdiepingshoogte van gemiddeld 2,80 tot 3,00 meter en houten kapconstructies die vaak nog origineel zijn.

Wat deze wijken gemeen hebben: veel bewoners willen op enig moment een dakopbouw. De originele zolderetage is te laag voor een slaapkamer of thuiswerkplek, maar het huis heeft de kwaliteit die je niet snel wilt inruilen. Constructief is een dakopbouw op deze woningen bijna altijd haalbaar, maar het valt of staat bij drie dingen: de bestaande kapconstructie (gordingen, spanten, muurplaat), de belasting die de bestaande gevel- en tussenmuren extra kunnen dragen, en de aansluiting op de fundering. In een aantal straten in Kleverpark en de Bomenbuurt is bekend dat de bestaande fundering niet zomaar de extra belasting van een volwaardige extra woonlaag aankan; dan wordt de opbouw lichter uitgevoerd (bijvoorbeeld met houtskeletbouw ipv metselwerk) of is fundering-onderbouwing nodig.

Wij rekenen deze opbouwen altijd integraal door, inclusief het effect op de bestaande draagconstructie tot de fundering, in plaats van alleen de nieuwe opbouw zelf.

De duinovergang: waar Haarlem in twee grondsoorten tegelijk staat

Aan de westkant van Haarlem verandert de bodem zichtbaar. In de wijken Ramplaankwartier, Overveen (gemeente Bloemendaal), Aerdenhout-grens en delen van Zuiderhout gaat de klei-veen bodem van centraal Haarlem over in duinzand op vrijwel dezelfde straat. Dat heeft twee praktische gevolgen voor een verbouwing.

Op duinzand kun je vaak zonder paalfundering bouwen. Voor een aanbouw, tuinhuis of poolhouse volstaat een strookfundering of een verzwaarde plaat, wat aanzienlijk scheelt in bouwkosten en doorlooptijd ten opzichte van dezelfde aanbouw in de binnenstad of het Rozenprieel. Tegelijk kan de grondwaterstand op duinzand lager liggen, waardoor kelders of verdiepte terrasconstructies bouwtechnisch eenvoudiger uitvoerbaar zijn dan in het centrum.

Wat je wel moet weten: op de grens van klei-veen naar duinzand kan de bodem binnen één perceel wisselen. Een aanbouw aan de tuinzijde staat soms op een andere grondslag dan de bestaande woning. Bij twijfel adviseren wij een sondering (300 tot 600 euro) om vast te stellen wat er onder jouw specifieke aanbouwlocatie zit. Voor Ramplaankwartier hebben wij inmiddels genoeg funderingservaring om het meestal zonder sondering te kunnen inschatten; voor andere overgangsstraten is een sondering het geld waard.

Wat je van ons krijgt

• Een rapport dat de gemeente Haarlem, jouw aannemer én je bank of hypotheekadviseur kunnen gebruiken
• Aanpassingen tijdens uitvoering inbegrepen binnen het project (niet iets waarvoor je opnieuw betaalt als de aannemer bijstuurt)
• Vaste prijzen zichtbaar in de webshop, geen offertetraject
• Doorlooptijd 10 tot 15 werkdagen, spoed binnen 5 werkdagen tegen meerprijs
• Vast aanspreekpunt: de constructeur die aan jouw berekening werkt is ook degene die je spreekt bij vragen

Zo werkt het

1. Kies de berekening in de webshop of vraag advies
2. Upload tekeningen, foto's en gegevens over jouw woning
3. Onze constructeur start binnen enkele werkdagen
4. Je ontvangt een compleet rapport met berekening en tekening
5. Aannemer en gemeente Haarlem kunnen direct verder

Klaar voor jouw Haarlemse project?

Of je nu een muurdoorbraak plant in een grachtenpand aan het Spaarne, een dakopbouw op een tussenwoning in Kleverpark, een openkeuken in het Rozenprieel of een aanbouw in Ramplaankwartier: wij leveren de berekening die er hoort.